워런버핏의 농장 투자, 상업용부동산 투자, 그리고 주식 투자

'워런버핏의 주주서한'을 보면 다음과 같은 이야기가 나온다.  * 워런버핏의 주주서한( 에프엔미디어) 2장 '투자' 참조

워런버핏의 농장투자
1980년대 버핏은 매우 싸게 나온 농장을 매입했다.
(싸다는 근거는 농장 가격 거품 붕괴로 해당 농장에 은행이 담보대출한 금액보다 훨씬 적은 금액으로 매수했다는 것)

농장운영에 대해 아는 것이 별로 없었지만, 아들에게서 농장에서 산출되는 옥수수, 콩의 양과 농장 운영 비용에 대해 배웠다. 이를 바탕으로 계산해보니 수익률이 약 10%였고, 세월이 흐르면 생산성도 향상되고 곡물가격도 상승할 것으로 생각했다.

긴 세월동안 때론 흉년도 들고 가격이 하락할 수도 있었지만, 때로는 풍년도 들고 서둘러 농장을 팔 필요도 없었다.

그렇게 28년을 보유하자 농장에서 나오는 이익은 3배로 불었고, 농장 가격은 5배 이상 뛰었다.

워런버핏의 상업용 부동산투자
1990년대 버핏은 뉴욕대학교 인근의 상가 부동산에 투자했다. 이 때도 역시 상업용 부동산 거품이 붕괴한 때였고, 헐값에 나온 매물이었다.

수익성 분석은 간단했다. 대출이 없을 때 부동산에서 나오는 수익률이 10% 정도였고, 향후 임대료도 충분히 올려 받을 수 있는 상황이었다. 뉴욕대 역시 옮길 가능성이 없으니 위험이 거의 없었다.

예상대로 몇 년 뒤 임대료 수익이 3배로 뛰었고, 연간 분배금이 투자원금의 35%를 넘어섰다. 재융자 과정에서 받는 특별분배금은 덤이었다.

농장과 상업용부동산 투자에서 나오는 수익은 앞으로도 계속 증가할 것이다.(증가율이 극적으로 높지는 않겠지만) 자녀와 손주들에게도 확실하면서 만족스러운 수익을 안겨줄 것이다.

버핏이 농장과 상업용부동산 투자를 언급한 이유
1. 전문가가 아니어도 만족스러운 투자수익을 얻을 수 있다. 다만 자신의 한계를 인식하고 매우 확실한 방법을 선택해야 한다.

2. 자산의 미래 생산성에 초점을 맞춰야 한다. 그 자산의 미래 이익을 대략적으로라도 추정할 수 있어야 한다. 그렇지 못하다면 그 자산은 포기하고 다른 자산을 찾아야 한다. 모든 것을 평가할 필요도 없고, 자신이 선택한 것만 이해할 수 있으면 된다.

3. 자산의 장래 가격 변동에 초점을 맞추는 것은 투기다. 부동산에 투자할 때 부동산에서 나오는 수익만을 생각했지, 매일의 가격에 대해서는 전혀 생각하지 않았다. 경기는 점수판을 쳐다보는 선수들이 아니라 시합에 집중하는 선수들이 승리한다.

4. 거시경제에 대한 관점을 세우거나, 남들의 거시경제 예측 및 시장 예측에 귀 기울이는 것은 시간 낭비이고, 위험하기까지 하다.(정말 중요한 문제의 초첨을 흐릴 수 있기 때문) 부동산을 사고서 이후의 경제, 금리, 시장흐름이 어떻게 될 것인지는 투자 결정에 전혀 중요하지 않았다. 신문과 전문가들이 무슨 소리를 하든 농장에서는 옥수수가 계속 자라고, 뉴욕대 근처 부동산에는 학생들이 몰려들었을테니.

주식투자
주식은 실시간으로 가격이 제시되지만, 농장과 부동산의 가격은 본 적이 없다.

실시간으로 제공되는 주식의 가격은 합리적인 투자자에게는 매우 유리한 환경이다. 만약 내 옆에 사는 농부가 매일 기분에 따라 내 농장을 얼마에 사겠다거나, 자기 농장을 얼마에 팔겠다고 소리지른다면, 덕분에 나는 유리하게 가격을 선택할 수 있다. 그가 외치는 가격이 터무니없이 싸고, 내게 여유 자금이 있다면 나는 그의 농장을 살 것이다. 반대로 너무 비싸다면 그에게 팔거나 그냥 농사를 지을 것이다.

사람들은 농장이나 부동산은 수십 년 동안 보유하면서도, 주식은 매일 변하는 가격과 전문가들이 쏟아내는 논평에 영향받아 흥분 상태에 빠진다. 이런 투자자들에게 유동성은 저주가 된다.

변덕스럽고 말 많은 이웃이 있어도 내 농장의 가치가 떨어지지 않듯이, 시장이 갑작스럽게 폭락하거나 극단적으로 오르내리더라도 투자자가 손실을 보는 것은 아니다. 진정한 투자자에게는 시장 폭락이 오히려 유리할 수 있다. 주가가 터무니없이 내려갔을 때 여유 자금이 있다면.

투자자에게 공포감은 친구이고, 행복감은 적이다.

---
매일 새벽 잠을 뒤척이며 눈이 떠지면 습관적으로 휴대폰을 한 번씩 확인하게 된다. 주가가 불기둥이면 흥분하고, 파란색으로 가득차있으면 괜히 잠이 안온다. 이는 실력 없는 투자자의 행동이고, 주식 시세를 오랫동안 쳐다 보는 일이 얼마나 시간 낭비인 줄 알면서도 습관이란 것이 참 무섭다.

기업, 사업 그 자체를 보자. 내가 투자한 기업(농장, 부동산)이 얼마나 돈을 잘 버는지(옥수수가 얼마나 나오고, 상가에 방문하는 사람이 얼마나 많은지)에 집중하자.

지금 투자하고 있는 크록스와 알리바바.

크록스의 내재가치는 반드시 더 커진다고 생각한다.

크록스 브랜드의 아시아 시장 확장, 미국, 한국에서의 대성공, 아직 끝나지 않은 캐시카우, 10년 뒤에도 크록스를 사람들은 여전히 애착을 갖고 신을 것 같다. 아디다스와 나이키에서 나온 크록스 비슷한 클로그를 사고 싶지는 않다.

헤이듀드 브랜드의 대대적인 수술. 경영진은 헤이듀드를 2021년에 인수하고 매출을 확장하는 전략을 썼지만, 2년정도 지켜보니 브랜드 가치가 저렴해지고 있는 것을 확인했다고 한다. 그레이마켓. 단기적으로 2~3년의 매출을 포기해서라도 유통망을 대대적으로 개선하고 브랜드 가치를 높이기 위한 대대적인 수술을 한다고 23년 3분기 실적발표에서 CEO인 앤드류리스가 이야기했다. 이 과정을 지켜보는 것은 대단히 흥미로운 일이 될 것 같다. 확실히 미국에서는 헤이듀드가 널리 신키기 시작했고, 언젠가 크록스처럼 폭발적으로 성장할 수도 있다. 물론 유럽과 남미, 아시아 시장에도 전략적으로 진출하는 시기가 오겠지.

알리바바. 알리바바는 전세계 기술주 중 현재 가장 저렴한 벨류에에션을 갖고 있는 것 같다. 알리바바가 70달러대가 아니었다면 결코 투자하지 않았을 것이다. 성장성은 예전에 비해 매우 약해졌지만, 6개 사업으로 개편 후 약 1년이 조금 안된 현 시점에서 시간을 두고 기다린다면 분명 지금보다 더 탄탄한 회사가 돼있을 것이라 확신한다.

중국경제 위기 소리가 연일 터져나오는 지금 시점에 헐값에 나온 알리바바의 지분을 사들이고, 알리바바가 벌어들이는 '이익'에 완전히 초점을 맞춘다면, 그 외의 것들은 소음이라 생각한다. 분명 단기적으로는 양안관계 이슈도 있고, 경쟁업체의 부상, 저가경쟁 출혈, 미국의 반도체 규제 등의 이슈도 있다. 하지만 이 모든 것을 고려하더라도 알리바바는 여전히 사업을 할 것이고, 확장해나가고 있고, 이익을 낼 수 있다고 생각한다. 투자자는 이 이익을 함께 누리면 되는 것이다.

기업의 뉴스는 흥미롭게 읽어가되, 기업에 대한 전문가의 분석은 가급적 피하고, 읽더라도 비판적으로 읽자. 물론 반대의 해석, 리스크 요인은 항상 수용하는 마음도 갖추어야 한다. 물론 최종 판단은 항상 나의 몫.